Carenza di alloggi – promuovere le locazioni

MOZIONE.

Nell’attuale periodo di crisi a più livelli, il tema della casa assume un’importanza sempre più drammatica. Inserendo le parole chiave “abitare in Alto Adige” nel motore di ricerca Google, risultano alcuni portali di agenzie immobiliari, segno di un ricco mercato immobiliare in provincia. Lo ha confermato anche l’assessore provinciale Schuler in una recente tavola rotonda, dichiarando che in Alto Adige le abitazioni sono circa 60-70.000 in più rispetto al numero di nuclei familiari. Dei 239.000 alloggi, 29.000 sono sfitti, vale a dire il 12%.

Nonostante questa disponibilità di immobili, abitare in Alto Adige è troppo costoso, in modo sproporzionato e assurdo. L’ASTAT nel 2020 ha rilevato che la percentuale della spesa di una famiglia per la casa raggiunge un impressionante 41%. Si tratta di un valore che negli ultimi vent’anni è aumentato dell’11%. Se a ciò si aggiungono i rincari di elettricità e riscaldamenti del 2022/23, si ottiene un importo che mostra come la metà delle spese di una normale famiglia altoatesina venga destinata alla casa. Questo dato non trova eguali in nessuna regione vicina all’Alto Adige.

I prezzi delle case in Alto Adige non sono più accessibili.

Anche lo studio della piattaforma italiana Ener2crowd fornisce nuove e allarmanti informazioni: secondo questa ricerca, a Bolzano i giovani e le giovani impiegano pressoché una vita intera – 63,1 anni – per estinguere il mutuo per la prima casa. Più che in ogni altra parte d’Italia. Heiner Oberrauch, presidente di Assoimprenditori Alto Adige, ha recentemente richiamato l’attenzione su questi dati.

Anche i diretti interessati riferiscono di somme quasi epiche per l’acquisto di una casa: si dice che in Alto Adige, una casa a schiera in un Comune di medie dimensioni (né in città, né nelle periferie di Bolzano o Merano) costi oggi 6-800.000 euro. Anche i prezzi al metro quadro in alcuni Comuni (i più colpiti sono quelli con il maggior numero di posti letto alberghieri) stanno superando in media gli 8.500 euro (Fonte: IPL). Si tratta, ovviamente, di cifre assolutamente insostenibili per la famiglia media altoatesina.

Resta l’opzione affitto. In Alto Adige, la percentuale di immobili di proprietà è molto alta (70%), e ciò è dovuto alle politiche abitative messe in atto dalla Provincia da decenni.

Le circa 51.000 abitazioni affittate sono suddivise nelle seguenti tipologie (dati della Ripartizione edilizia abitativa):
• 13.400 sono di proprietà dell’IPES
• 2.000 sono di proprietà di altri enti pubblici (Comuni, ecc.)
• 10.200 sono affittati a canone provinciale
• 25.350 sono affittati in regime privato.

Ciò significa che la metà delle case in affitto viene offerta sul libero mercato, cioè a un canone che nella stragrande maggioranza dei casi è probabilmente più alto del canone di locazione provinciale. Con la revisione della normativa del 2023, i 13.000 appartamenti dell’IPES sono stati resi accessibili anche al ceto medio, ma non è chiaro se il loro numero sarà sufficiente. Noi presumiamo piuttosto che si scatenerà una lotta tra i gruppi socialmente deboli e le famiglie meno povere – già prima della modifica legislativa, negli ultimi anni erano rimaste inevase centinaia di domande solo per Bolzano e Merano.

Il mercato degli affitti in Alto Adige è quindi estremamente compresso. Allo stesso tempo, la situazione per quanto riguarda gli affitti varia notevolmente ed è principalmente un fenomeno urbano. Mentre in città come Bolzano e Merano gli alloggi in locazione costituiscono il 31,4%, nei centri di medie dimensioni si tratta del 21,1% e nei Comuni rurali solo del 12% (IPL).

Nel 2017 l’IPL ha condotto un’indagine sulla casa e sullo stato delle locazioni in Alto Adige. Alla domanda su quali fossero i fattori determinanti per gli alti prezzi delle abitazioni in Alto Adige, l’89% degli intervistati e delle intervistate ha risposto che il tenore di vita generalmente alto nella nostra provincia influisce notevolmente sul costo degli alloggi. L’83% ritiene che anche gli alti standard qualitativi richiesti nell’edilizia costituiscano un elemento significativo. Altri fattori che secondo l’indagine influenzano i prezzi elevati: differenza tra aree urbane e rurali (80% dei consensi), sussidi pubblici (77%), turismo e mercato delle seconde case (74%), scarsa disponibilità di terreni edificabili (73%), concentrazione dell’offerta (67%) e condizioni morfologiche (64%). La scarsa disponibilità di immobili secondo i lavoratori e le lavoratrici incide in modo minore (47%).

Una seconda domanda dell’indagine dell’IPL riguardava il motivo per cui si sceglie di abitare in affitto invece che comprare una casa. Il motivo più frequente per cui si sceglie l’affitto invece dell’acquisto è la maggiore mobilità e la possibilità di cambiare alloggio in caso di nuove offerte lavorative (49% dei consensi). Il 48% indica esigenze familiari quali i figli o l’assistenza ai parenti. Il 42% degli intervistati e delle intervistate dichiara che sono determinanti i contratti di locazione difficilmente rescindibili da parte della proprietà. Le persone giovani sono le più propense a preferire l’affitto all’acquisto di un’abitazione.

È proprio quest’ultimo aspetto che viene ripetutamente sottolineato da anni dal Südtiroler Jugend¬ring, affermando che per molti giovani e molte giovani è estremamente difficile abitare a un prezzo equo e accessibile – sia per quanto riguarda il mercato degli affitti, sia rispetto alla costruzione, all’acquisto o alla ristrutturazione. La presidente Tanja Rainer recentemente (febbraio 2023) ha nuovamente ammonito: “Per i giovani e le giovani il mercato degli affitti è particolarmente importante. Deve essere possibile affittare un appartamento a un prezzo equo. Se non ci sono abitazioni a prezzi accessibili, i giovani non riescono rendersi autonomi. Inoltre, così perdiamo sempre più giovani che si trasferiscono all’estero, dove è più facile affittare a prezzi ragionevoli e il costo della vita è più basso. Faremo inoltre più difficoltà a reperire dall’estero i lavoratori di cui c’è urgente necessità, poiché anche questi ultimi dipendono dalla disponibilità di alloggi in affitto a prezzi accessibili” Inoltre, è necessario assicurarsi che ci sia sufficiente spazio abita¬tivo a prezzi accessibili per gli studenti e le studentesse, ad esempio per le abitazioni condivise.

Le “riforme” nel settore dell’edilizia abitativa e le innumerevoli modifiche alla normativa in materia urbanistica non hanno migliorato la situazione e non condurranno a una soluzione duratura. Anche l’introduzione della “super IMI” sulle abitazioni sfitte prevedibilmente darà scarsi risultati, poiché solo una minima parte delle case vuote sarà effettivamente messa a disposizione del mercato degli affitti. Al di là di slogan quali “abitazioni a prezzi accessibili”, siamo ancora ben lontani da un’edilizia abitativa a prezzi sostenibili.

Tutto ciò premesso, il Consiglio della Provincia autonoma di Bolzano incarica la Giunta provinciale

1. 1. di impegnarsi con decisione ad attuare il principio “dare un tetto a tutte le persone che vivono o lavorano in Alto Adige”;
2. 2. di fissare come obiettivo dell’”abitare a prezzi accessibili” che in Alto Adige in media non si debba spendere più del 33% del bilancio familiare per la casa;
3. 3. di porre conseguentemente rimedio alla crescente confusione tra edilizia agevolata e libero mercato, e di fissare tutti i vincoli derivanti dalle agevolazioni edilizie ad almeno 20 anni senza prevedere alcun tipo di estinzione anticipata;
4. 4. di istituire un osservatorio sugli immobili sfitti dedicato nello specifico allo sviluppo del mercato delle locazioni, che in collaborazione con le parti sociali sviluppi strategie per rendere accessibili le locazioni e ne monitori l’attuazione;
5. 5. di monitorare in modo specifico lo sviluppo delle locazioni a breve termine (airbnb, ecc.) e di riferire in merito alla commissione legislativa competente; in materia dev’essere inoltre redatto un rapporto sulle soluzioni che diversi Paesi applicano per affrontare il fenomeno delle locazioni a breve termine rispetto a quelle a lungo termine per i residenti; su tale base andranno elaborate proposte per l’Alto Adige;
6. 6. di sviluppare una strategia con il Consiglio dei Comuni su come implementare ed espandere l’edilizia abitativa dei Comuni;
7. 7. di prevedere che in tutte le nuove costruzioni di soggetti privati approvate sulla base di convenzioni urbanistiche venga riservata una quota del 20% al mercato delle locazioni applicando il canone provinciale.
8. 8. di istituire una task force specifica per il fabbisogno di alloggi per studenti e studentesse, al fine di garantire la tempestiva disponibilità di abitazioni per studenti e di individuare delle modalità per garantire che chi studia riceva un supporto anche nella scelta degli alloggi privati e delle soluzioni abitative condivise.

Bozen, 14.06.2023

 

Landtagsabgeordnete

Brigitte Foppa

Riccardo Dello Sbarba

Hanspeter Staffler