Riforma Ipes: effetti e difetti della Legge di riforma dell’IPES

CONFERENZA STAMPA Riforma IPES – DOCUMENTAZIONE.

La „Legge IPES” (DDL 104/21 – “Edilizia residenziale pubblica e sociale” e modifiche della legge provinciale del 17 dicembre 1998, n. 13, “Ordinamento dell’edilizia abitativa agevolata”) – che cos’è, cosa comporta, quali gli aspetti problematici

L’edilizia pubblica e sociale in Alto Adige è attualmente regolata dalla LP n. 13/1998. In più la Legge provinciale 9/2018 “Territorio e paesaggio”) contiene importanti norme sull’edilizia, come la destinazione d’uso del suolo edificabile.

Da almeno otto anni, la Giunta provinciale parla di una necessaria riforma della casa in Alto Adige. I primi anni l’assessore Tommasini prometteva regolarmente la riforma per l’anno successivo; dal 2019 il testimone della promessa è passato all’assessora Deeg che ha continuato la tradizione.

Che la riforma sia necessaria lo conferma la percezione generale. Trovare un appartamento in affitto è praticamente impossibile. Solo le persone benestanti si possono permettere l’acquisto di un appartamento. Le famiglie spendono un impressionante 41*% delle spese familiari per coprire le spese legate all’abitare. Negli ultimi 20 anni questo valore è cresciuto dell’11%. E vista la crisi energetica potrebbe essere cresciuto ulteriormente.

In Alto Adige esistono al momento 239.000 alloggi, di cui ca. 29.000 sono disabitati (12%). Sul problema delle case vuote è in corso attualmente l’aumento dell’IMI.

Gli appartamenti di proprietà privata costituiscono una parte molto consistente: 70% sono di proprietà privata, nel resto d’Italia sono il 68%.

Gli appartamenti in affitto sono divisi nelle seguenti tipologie (dati Ripartizione Costruire e abitare):

13.400 proprietà dell‘IPES (26% di tutti gli appartamenti in affitto e 6% di tutti gli alloggi dell’Alto Adige)

2.000 altre proprietà pubbliche (Comuni, ecc.)

10.200 vengono affittati a canone provinciale convenzionato

25.350 affittati da privati

N.B. La nuova legge provinciale si occupa SOLO di questi 13.426 alloggi IPES. Tutti gli altri – e così anche la problematica generale dei costi troppo elevati in Alto Adige – non vengono trattati.

Con un’operazione “chirurgica” dalla vecchia legge sull’edilizia abitativa vengono:

• Eliminati e in parte sostituiti nella nuova legge con articoli molto più generici 23 articoli completi, più 4 pezzi;
• Eliminati altri 35 articoli e sostituiti con regolamenti d‘attuazione.

1. Da legge a delibera di Giunta

Questo è già il primo, grande(!) punto critico: mentre l’edilizia sociale e l’affitto sociale sono attualmente regolati in larga misura da chiare norme di legge, in futuro sarà puramente nelle mani della Giunta provinciale decidere se, come e quando le norme saranno cambiate. La cosa è davvero molto problematica, proprio per un tema come l’abitare che ha effetti esistenziali e a lungo termine. Basti pensare a chi vorrebbe pianificare e formare una famiglia.

Il cuore del DDL è l’articolo 13, comma 1 che recita: “Con regolamento di esecuzione vengono determinati i requisiti e i criteri di preferenza per l’assegnazione di abitazioni in locazione a canone sociale e a canone sostenibile nonché per l’ammissione nelle case albergo (…)” Si potrebbe dire che in questo comma è racchiuso lo spirito della legge: in futuro decide tutto la Giunta.

2. Il canone d’affitto provinciale: questo sconosciuto

Questo è particolarmente importante per quanto riguarda il canone d’affitto provinciale. Secondo le nostre informazioni, questo affitto sarà diverso nelle varie località dell’Alto Adige e terrà conto dei costi reali di costruzione. Si intende anche fare delle differenze all’interno della stessa località. Per esempio, nel centro di Bolzano si potrebbe applicare un affitto provinciale più alto rispetto alla periferia. In una località più lontana un canone più basso rispetto a un capoluogo. Per esempio, si è parlato di aumentare il prezzo a Bolzano da 7,02 euro/mq a 9,51, e di abbassarlo in una località strutturalmente debole da 6,77 euro/mq a 5,55.

Ma tutto questo è basato solo su riflessioni informali e speculative. Non c’è infatti una sola riga al riguardo nel disegno di legge. Quindi le discussioni in merito non avranno luogo in Consiglio provinciale, ma negli uffici della Giunta provinciale. A porte chiuse, si può supporre.

3. Nuova architettura di allocazione IPES

Mentre in passato gli appartamenti IPES erano fondamentalmente assegnati a coloro che avevano bisogno di aiuto sociale, in futuro i percorsi per l’assegnazione saranno 2:

• Alloggi a canone sociale
• Alloggi a canone sostenibile (= canone provinciale di locazione che viene rielaborato, vedi sopra)

Finora, gli appartamenti venivano assegnati a famiglie e persone bisognose; se il loro reddito aumentava, di solito potevano rimanere nell’appartamento, ma pagando un affitto più alto.

In futuro sarà possibile accedere agli alloggi IPES anche per chi ha un reddito meno basso, poiché una quota di appartamenti verrà riservata per il canone sostenibile. Questo meccanismo può funzionare – ma non se il numero di appartamenti resta lo stesso e al contempo viene esteso a un nuovo gruppo di destinatari (quelli che pagano il canone sostenibile). Il rischio è che “bisognosi” e “un po’ meno bisognosi” si contendano gli alloggi. Troviamo che il sistema introdotto con il DDL possa funzionare solo se verranno creati ulteriori alloggi. Per funzionare dunque questa legge avrebbe bisogno di un rilancio di programmi per l’edilizia pubblica. Invece la nuova Legge “Territorio e paesaggio” ha ristretto questi spazi nella ripartizione delle nuove zone edilizie, concedendo maggiori spazi all’edilizia privata. Nuovi programmi di costruzione, a nostro avviso, dovranno essere anche rispettosi dell’ambiente, del clima e del paesaggio.

Anche questo settore, questa importante vite di regolazione, ça va sans dire, viene solo accennato nel DDL e sarà regolato da un regolamento d’attuazione. Consultare il Consiglio provinciale sembra essere cosa poco gradita.

4. Un giro di vite

L’edilizia abitativa pubblica e sovvenzionata degli ultimi 50 anni in Alto Adige aveva un grande obiettivo: permettere a più sudtirolesi possibile di avere una casa di proprietà. Implicitamente c’era una strategia parallela per coloro non avrebbero mai potuto permetterselo, nonostante tutti i sussidi: veniva loro fornita una sorta di “casa in affitto per la vita”, l’appartamento IPES. Questa prassi viene ora terminata dall’assessore al sociale Deeg. In futuro, gli appartamenti IPES, come tutti gli altri appartamenti, saranno dati in affitto per un periodo di tempo limitato; la Giunta provinciale deciderà la durata massima e le condizioni per eventuali proroghe. Se il limite di reddito viene superato, il contratto verrà revocato.

Le proprietà all’estero devono avere prove documentali. Le associazioni per la tutela degli inquilini fanno presente che la cosa in alcuni Paesi non è di fatto possibile.

È comprensibile che la Giunta voglia rendere più dinamica la situazione di IPES. Tuttavia, questo approccio si basa su un presupposto dell’assessora provinciale, che secondo noi dovrebbe essere messo in discussione, secondo il quale l’indigenza sia una “condizione temporanea”. Sarebbe bello se fosse così. Oppure: affinché questo diventi realtà, tutta la politica sociale e familiare dovrebbe essere rivista in quella prospettiva. Il fatto che la povertà abbia un limite di tempo non è automatico. Quello che ci manca qui è un piano d’azione contro l’impoverimento.

5. Altri punti critici in sintesi

• Il consiglio d’amministrazione viene ridotto, da 5 a 3 persone e la rappresentanza dei sindacati non è più assicurata per legge. In generale, la consultazione delle parti sociali non è proprio tema nella legge (> i nostri emendamenti).
• Il consiglio di vigilanza è presente nella legge, ma non viene specificato come questo sia composto.
• La compravendita di immobili è una questione molto delicata e può anche aprire gravi derive speculative. Fino a ora, la questione dell’acquisto era regolata precisamente dalla legge. Da ora in poi ci sarà solo una decisione della Giunta provinciale. Come minimo, secondo noi, dovrà deve essere garantita trasparenza assoluta per quanto riguarda gli acquisti e le vendite. (> Emendamento)

6. Il buono alla fine

Il disegno di legge include anche alcuni approcci positivi, come gli alloggi per i lavoratori, il co-housing e altri modelli innovativi di alloggio, così come progetti di convivenza e il lavoro di quartiere. Di nuovo, anche in questo caso si tratta solo di “menzioni”, ma che cosa si intenda con questi termini lo sapremo solo alla luce delle delibere di Giunta.

7. Sono possibili dei miglioramenti?

Sì. Dato che è prevedibile sarà possibile l’introduzione nel DDL di cambiamenti importanti, è tanto più importante che i regolamenti d’attuazione vengano elaborati ed emessi dopo la consultazione e con il consenso delle parti sociali.
Per i regolamenti d’attuazione centrali si dovrebbe anche richiedere il parere della commissione legislativa competente. Questa modalità è stata proposta dai Verdi anche per la legge “Territorio e paesaggio”, e in un caso è stata anche accolta. Il questo modo al legislatore resta un residuo di parola.
Una maggiore trasparenza e più accessibilità alle operazioni immobiliari dell’IPES sono un approccio contro la deriva speculativa.
In futuro, deve essere messo in atto un programma di costruzione di alloggi di larga portata, rispettoso dell’ambiente e delle risorse, per evitare un nuovo impoverimento dovuto alla perdita di alloggi.

E poi resta da vedere come evolveranno gli alloggi pubblici e sovvenzionati restanti. Se e quando gli alloggi diventeranno davvero “accessibili” in Alto Adige rimane una questione irrisolta.

Qui potete vedere i grifici mostrati durante la conferenza stampa.

Bolzano, 28.03.2022

Cons. prov.
Brigitte Foppa
Riccardo Dello Sbarba
Hanspeter Staffler